문재인 정권 때 불었던 영끌 광풍 4년 후에 조선일보가 영끌족들을 분석 한 결과, 
대체로 부모 찬스, 강남 아파트 구매를 한 사람들은 돈을 벌었지만, 
진짜 영끌로 대출 받아서 노도강 아파트를 산 사람들은 대체로 손해를 봤습니다.
결론은 언론과 업자들의 선동질로  노도강 아파트에 거품만 일어나서 헛되게 돈 날렸다는 얘기로 끝났죠

과거 보수 정권에서 집값이 잡힌 것은 시중 유동성이 부족했기 때문인데, 윤석열 정부 초기 역시 유동성 부족과 경기 침체로 총 주택 수요와 거래량이 억제되었습니다. 그러나 이러한 유동성 위축 속에서 투자 수요는 불확실한 비강남(노도강) 대신 가치가 확실한 강남권으로만 집중되어 '똘똘한 한 채' 현상이 심화되었습니다. 결국, 유동성 부족의 충격은 비강남권의 가격 하락으로, 유동성의 잔여분은 강남권의 가격 방어 및 상승으로 이어져 지역별 가격 양극화가 극단적으로 벌어졌습니다.

서울의 신규 택지 부족으로 재건축이 유일한 공급 수단이 된 가운데, 공사비 상승으로 인한 분담금 폭등은 사업성이 확실한 상급지에만 수요를 집중시켜 양극화를 심화시킵니다. 특히 재건축 이주 시 대체 불가능한 강남 학군을 유지하려는 수요가 학교 주변 지역으로 몰리고 여기에 신규 수요까지 더해져, 주변 재개발 예정지나 근접 단지의 가격을 폭등시키는 구조를 만듭니다. 정부의 공급 확대 천명 정책은 이러한 상급지의 미래 가치 상승 기대를 자극하며 재건축이 예상되는 서울 전역의 핵심 단지들까지 동반 상승하게 만들었습니다. 

결과적으로 재건축이라는 공급 방식 자체가 이주 수요와 학군 프리미엄을 결합시켜 핵심 입지의 가격을 비정상적으로 끌어올리는 악순환의 고리가 되어 양극화를 고착화하고 있습니다.

현재 서울 부동산 시장의 연이은 신고가 행진은 이미 강력한 대출 규제로 일반 직장인과 무주택자의 자금 조달이 어려운 상황에서, 대출 없이 매수가 가능한 현금 부자들의 쇼핑으로 시장이 교란되고 있음을 명확히 보여줍니다. 이는 부자들의 투기적 수요가 가격 상승을 주도하고 있다는 의미입니다.

정부가 추석 이후 추가 규제 카드를 예고하고 있으나, 이재명 대통령이 세금으로 수요를 억누르지 않겠다는 원칙을 천명한 상태이므로, 유효한 규제 수단이 많지 않아 시장 안정화에 한계가 있을 수 있습니다.

결과적으로 부동산을 통한 경제적 불평등과 교육 기회의 불균형이 고착화되어 부동산 소유가 곧 계급화로 이어지는 악순환이 심화되고 있습니다.이는 정부가 세금 외의 수단으로도 통제하기 어려운 현금 기반 수요와 최상위 입지의 희소성이 결합된, 매우 난해한 형태의 부동산 양극화 고착화 현상입니다.

매번 반복되는 부동산 문제를 해결 하기 위해서는  장기적으로
비강남권의 인프라 확충을 통해 기회 불균형을 해소 할 방법을 찾고,
토지 공개념을 반영해서 부동산 불로소득 환수를 강화해 야하고, 
부동산 시장의 자본을 주식 시장으로 끌어 올 방안을 마련해야 합니다.