상업용 부동산은 오피스, 상가, 호텔, 물류센터, 창고 등 비주거용 건축물을 의미합니다. 주거용 부동산에 비해 수익률이 높고, 경기 사이클에 따른 가격 탄력성이 크다는 특징이 있습니다. 그러나 진입장벽이 높고, 시장 구조도 달라 전략적인 접근이 필요합니다.

가장 큰 차이점은 임대 수익 구조입니다. 상업용 부동산은 안정적인 임대료 수취가 가능하다는 점에서 매력적입니다. 특히 장기 임차계약이 체결된 상가나 오피스는 일정한 현금흐름을 제공하며, 자산운용사나 연기금 등의 투자 대상으로도 선호됩니다.
부천 원종 휴먼빌 모델하우스

또한, 상업용 부동산은 건물의 위치보다도 업종과 트렌드에 따른 영향이 큽니다. 예를 들어 최근에는 대형 오피스 수요가 줄어드는 반면, 공유 오피스나 물류센터, 바이오 연구시설 등의 수요가 급증하고 있습니다. 따라서 산업 변화와 사회적 흐름을 민감하게 반영할 수 있어야 합니다.

그러나 상업용은 공실률 리스크가 크며, 경기 침체 시 수요가 급감할 수 있습니다. 특히 자영업자 비중이 높은 상가의 경우, 폐업률 증가로 인해 공실이 길어지고 수익률이 급감하는 사례도 많습니다. 이에 따라 상업용 투자자는 부동산 자체보다는 ‘테넌트(임차인)의 안정성’을 중시해야 합니다.

자금 조달 측면에서도 LTV(담보인정비율) 적용이 까다롭고, 대출 금리가 높은 편이며, 세금 측면에서도 임대소득세, 부가가치세, 양도세 등 다양한 부담 요소가 존재합니다. 따라서 진입 전에는 전문 컨설팅을 받거나, 리츠(REITs)와 같은 간접 투자 방식을 고려하는 것이 바람직할 수 있습니다.